Întrebare: Societatea noastră a închiriat un spaţiu unde s-au realizat lucrări de amenajare de valoare mică, acestea nedepăşind 25% din valoarea clădirii. Ce obligaţii din punct de vedere contabil şi fiscal revin chiriaşului şi proprietarului (ambii persoane juridice)?

Răspuns: Amenajările, modernizările, reparaţiile şi alte asemenea lucrări la bunuri imobile luate cu chirie pot îmbrăca forma unor investiţii la mijloacele fixe amortizabile în situaţia în care respectă cerinţele de la pct. 228 a din Reglementările contabile conforme aprobate prin OMFP 1802/2014 şi pct. III.2 din Catalogul privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe, aprobat prin HG 2139/2004 (adică sunt destinate să asigure protecţia valorilor umane şi materiale şi îmbunătăţirea gradului de confort şi ambient sau reabilitarea şi modernizarea termică a clădirilor şi au ca efect obţinerea de beneficii economice viitoare).

Astfel de investiţii realizate la un bun închiriat se amortizează de către chiriaş în cadrul perioadei iniţiale prevăzută în contract conform art.24, alin.3, lit.a, şi alin.11, lit c din Codul fiscal, pct.702, alin.2 din Normele metodologice, neavând nicio importanţă faptul că durata iniţială a contractului se prelungeşte ulterior. Amortizarea se calculează începând cu luna următoare recepţiei investiţiei şi până la sfârşitul perioadei de închiriere.

în contabilitate, cheltuielile cu modernizarea şi modernizarea se înregistrează prin formulele contabile 231 "Investiţii corporale în curs de execuţie" = 404 "Furnizori de imobilizări" (la momentul efectuării lor) şi 212 "Construcţii"/analitic distinct = 231 "Imobilizări corporale în curs de execuţie" (la momentul recepţiei lucrărilor).

Chiriaşul nu are nicio obligaţie faţă de autorităţile locale, ci numai faţă de proprietarul persoană juridică întrucât el este cel care datorează impozitul pe clădiri şi pentru valoarea modernizărilor efectuate la imobil. Astfel, conform art.253, alin.31 din Codul fiscal, chiriaşul (locatarul) are obligaţia să comunice proprietarului (locatorului) valoarea lucrărilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere executate, pentru ca acesta să depună o nouă declaraţie în termen de 30 de zile de la data terminării lucrărilor respective.

Potrivit pct. 54, alin.1-12 din Normele metodologice de aplicare, prin lucrări de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere se înţeleg acele lucrări care au ca rezultat creşterea valorii clădirii respective cu cel puţin 25%. Dacă valoarea acestor lucrări nu depăşeşte 25% din valoarea clădirii, chiriaşul nu are obligaţia să o comunice proprietarului. Dacă în cursul unui an fiscal se efectuează mai multe astfel de lucrări, a căror valoare individuală este sub 25%, dar cumulat depăşeşte 25%, atunci chiriaşul are obligaţia de a comunica proprietarului valoarea totală, în termen de 30 de zile de la data la care se atinge acest nivel.

Dacă, conform politicilor contabile şi prin natura lucrărilor efectuate, amenajările respective nu se califică drept investiţie, fiind efectuate lucrări de întreţinere/igienizare/reparaţii, atunci acestea reprezintă cheltuieli ale perioadei, fiind înregistrate direct pe costuri prin intermediul contului 611.

Sursa: Expert Contabil Dr. Ion Radu Zilişteanu